导语：近年来，农村土地流转问题一直是三农焦点之一，现在农民可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让土地经营权，我国政府鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转，发展农业规模经营。>>>>详情

　　一、土地改革重点

　　1、不动产统一登记：提供平等保护土地产权的制度基础设施

　　以落实集体成员权时点和量化集体资产为核心，确保农村土地承包关系长久不变。将农村承包地、宅基地、林地、房屋等资源确权、登记、颁证到每个农民。实施以土地为基础的不动产统一登记制度。在现有土地权属基础上，赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权。

　　2、地价体系：构建平等进入、公平交易的土地市场

　　在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

　　3、土地出让：建立公平共享的土地增值收益分配制度

　　对被政府征收土地，改原用途补偿为公平补偿，农民房屋按市价补偿，被征地农民纳入城镇社保体系。改革土地出让制度和用地模式，合理确定城市土地用于建设与农民留用比例。建立国家土地基金制度。

　　4、土地价值评估：建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度

　　建立土地价值评估体系。将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节，实施从价计征。率先对集体建设用地、储备土地和囤积土地征收土地增值税。

　　5、国有土地经营：建立国有土地资产经营制度和土地融资制度

　　改政府卖地为国有土地资产经营，政府以国有土地所有者身份获得土地权益，成立国有土地资产公司从事国有土地经营。改造国有土地储备机构，建立国有土地资产交易市场。完善国有土地资产经营收益使用管理制度，明确国有土地资产经营收益不得当期使用，其用途和绩效由人大审议监督。完善国有土地融资制度，用于抵押融资的土地必须权证和主体明确，由第三方机构进行资产评估。

　　6、土地权属管理：建立以权属管理和用途管制为核心的现代土地管理体制

　　制定国土空间规划体系。强化土地利用总体规划实施刚性，依法落实用途管制。加强土地权属管理，建立统一地籍管理体系。逐步取消土地指标审批和年度计划管理，建立中央和地方权责对等的土地管理责任制度。

　　二、土地流转现有五种模式

　　1、土地互换：互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换。

　　2、出租：在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租方按年度以实物。

　　3、入股：亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。

　　4、宅基地换住房，承包地换社保：农民放弃宅基地置换为城市发展用地，可在城里获得住房;放弃土地经营权，享受城市社保，建城乡统一的公共服务体制。

　　5、股份+合作：农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则。

　　三、土地流转中的权属分类

　　在已经成立的交易机构中，可以交易的业务和种类繁多，林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农业类知识产权、农业经济组织股权等农村产权均可以公开流转。

　　1、土地承包经营权：指个人、单位通过依法订立承包合同所取得的对集体所有或者国家所有的土地从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产经营。

　　2、集体建设用地：是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地

　　3、林权：法律确认的对森林所享有的权利。包括对森林的所有权、使用权和处理权。中国森林主要属于国家所有和集体所有。机关、团体、部队、学校、厂矿。

　　4、其他：包括农村房屋产权、农业类知识产权、农村经济组织股权等等。已经成立的交易机构如成都农村产交所与重庆的土地交易中心业务上各不相同。

　　四、土地制度四方面亟待改革

　　土地制度改革的预期收益可令产权所有者、使用者主体的利益得以保障和实现，保证土地收益分配公平，缩小城乡之间、区域之间和居民之间的收入差距。使土地资源在充分自由流动的基础上，实现土地资源的合理配置和“地尽其用”，提升土地利用效率，同时消解土地及住房价格泡沫，制止土地违法占用、土地领域里的权力寻租和腐败，从而化解发展的风险。

　　1、城乡土地制度的二元分割

　　城乡土地的所有权性质不同，农村土地属于集体所有，城镇土地属于国家所有。两者使用、交换和处置权利不同;收益分配和交换价格不同，城乡土地单向流动;农村集体所有土地，经强制性征用转为国有土地后，使用权方可有偿出让，但国有土地不能转为集体土地。

　　2、基本制度的缺失与模糊

　　a，所有权虚设。农村集体土地所有权模糊，事实被政府部门肢解以及集体组织代理人占有;城镇国有土地事实被地方政府的多部门实际占有。

　　b，处置权缺乏。农村集体土地使用权不能出让、转让和抵押;城市国有使用权土地可以出让、转让和抵押。

　　c，发展权受限。一方面，农村土地不能用于非农建设，另一方面，城乡土地用途规划没有被认真执行。

　　d，收益权不公。由于缺乏清晰的制度约束，农村集体所有土地的合理收益无法保障。集体土地在转为国有土地并进行开发的过程中，土地增值收益在地方政府、开发企业、集体组织和农民之间分配不公，农民合理收益难以保障。

　　3、运行机制的计划垄断

　　a，土地市场不完善。土地所有权市场没有形成。除农村集体土地通过行政征收转为国有土地外，农村集体土地和城镇国有土地的所有权不能交易。农村土地无市场。不仅所有权不能交换，使用权也不能自由交换。城镇土地使用权交换存在严重的地方政府“买方垄断”。

　　b，价格机制不健全。农村集体土地使用权仍然无偿使用，集体土地转为国有土地实行政府行政“定价”。由于存在供给垄断，城镇国有土地商住用地价格畸高，工业用地价格畸低。

　　c，市场交换机制没有建立。区域之间、行业之间、不同市场主体的土地供需，采用计划配置，行政审批的制度指标层层分解，地区间不允许调剂。

　　d，财税调节机制没有确立。土地税费制度不完善，没有征收土地闲置税，土地使用税极低。

　　4、管理体制的关系不顺

　　行政监管、市场经营、产权管理三位一体地集中于土地行政管理部门。一方面，政府与市场的关系不规范，政府既是市场监管和宏观调控者，又是土地的经营者，政府利用行政权力，进行土地经营;另一方面，土地用途管理制度不够严格，所有者与监管者不清晰。土地行政部门同时行使监管与所有权主体角色。

　　五、土地制度改革的风险和阻力

　　土地制度改革最大阻力来自地方政府。在目前地方严重依赖土地财政的制度安排下，旨在规范或取消农地自由转让和规范，必然遭到地方政府的强烈反对。

　　1、土地改革中农民利益受损和失地赤贫

　　农民作为人数众多的单个市场主体，处在弱势的地位，既缺乏足够的信息、知识和相关能力，又缺乏话语权和谈判能力。

　　在市场主体地位高度悬殊的情况下，市场自由竞争，再加上企业和地方政府采用不当的超市场力量，农民小到利益受到损失，大到赖以生存的土地被“巧取豪夺”，处理不好导致大批农民“种田无地、就业无岗、保障无份、创业无钱”，流离失所，将危及国家安全。

　　2、地方政府财政困难 债务风险急剧扩大

　　目前地方政府承担繁重的公共服务、基础设施建设、甚至经济建设的责任，一半以上是由土地财政解决的。尤其是地方政府在经济社会发展上的融资和借债，大都是通过土地抵押获得的。土地制度改革不仅大量减少地方收入，而且使地方政府立即面临严重的债务风险。

　　3、农业用地被大量滥占 威胁国家粮食安全

　　通过市场配置土地指标，由于技术手段和监督制度不到位，可能导致土地使用指标的“增减挂钩”、“占补平衡”以及跨区域流动，变成“增减脱钩”、“占而不补”、“以瘦补肥”等等，导致农业被大量占用，转变土地生产要素用途，进行商业性开发，严重威胁粮食生产安全和国家安全。

　　此外，基层腐败导致农地滥用风险。在市场交易平台的不透明、不完善的交易初期，“村官腐败”会使土地的流转操作不规范，导致大量农用地转为非农建设用地。

　　4、因土地收益市场分配不公导致的贫富分化

　　土地的价格和价值差别的重要决定因素是区位。按照市场配置土地资源，进行自由交换，制度设计不好会导致严重的贫富分化。

　　六、小结

　　总之，我国农村土地流转改革依然任重道远，但前途是光明的，道路是宽广的，一切都在向着好的方向发展。